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第一章 總論

1.1 概述

1.1.1 項(xiàng)目名稱

四季花城二期棚戶區(qū)改造

 建設(shè)單位

建設(shè)單位：博野縣博興資產(chǎn)經(jīng)營有限公司

法人代表：魏志剛

合作單位：河北光隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法人代表：羅盼來
項(xiàng)目建設(shè)單位概況

建設(shè)單位概況：博野縣博興資產(chǎn)經(jīng)營有限公司成立于2009年9月18日，注冊資金50萬元整，公司法人由魏志剛來擔(dān)任。公司類型：有限責(zé)任公司（國有獨(dú)資），經(jīng)營范圍：受縣政府委托對國有資產(chǎn)進(jìn)行管理經(jīng)營活動(dòng)。（涉及專項(xiàng)審批項(xiàng)目，未經(jīng)批準(zhǔn)不得經(jīng)營）

合作單位概況：河北光隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年6月16日，注冊資本一千萬元，公司法人由羅盼來擔(dān)任。

公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，目前設(shè)立了總工辦、外聯(lián)部、工程部、供應(yīng)部、營銷部、財(cái)務(wù)部和綜合管理辦公室等職能部門。

公司現(xiàn)有員工總計(jì)50余人，包括建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水暖、造價(jià)、工程安全、工程資料、財(cái)會(huì)、營銷、人力資源、計(jì)算機(jī)等專業(yè)人員。

公司一直本著“以人為本、以誠取信、以質(zhì)取勝、以新爭天下”的質(zhì)量方針和“正正直直做人，踏踏實(shí)實(shí)做事”的企業(yè)精神。憑借“專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和完善的管理體系”，本著“信譽(yù)、品質(zhì)、服務(wù)、高效”的宗旨，使公司在日新月異的經(jīng)濟(jì)大潮中已逐步成長為一個(gè)品牌卓越的企業(yè)，志在房地產(chǎn)領(lǐng)域積極開拓、努力進(jìn)取、長期發(fā)展。

1.3 報(bào)告編制依據(jù)和范圍

1.3.1 編制依據(jù)

1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；

2、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》(第三版)；

3、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》修正版；

4、《中華人民共和國土地管理法》；

5、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；

6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

7、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；

8、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；

9、《中華人民共和國招投標(biāo)法》；

10、《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；

11、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220-95 2002年版）；

12、《保定市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；

13、《博野縣2014年政府工作報(bào)告》；

14、項(xiàng)目所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料；

15、項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料；

16、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書。

1.3.2 編制范圍

1、對建設(shè)項(xiàng)目符合國家有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)劃進(jìn)行研究；

2、滿足項(xiàng)目建設(shè)單位對該項(xiàng)目功能等投資方面的要求；

3、項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性；

4、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)模；

5、對項(xiàng)目的消防、環(huán)保的評價(jià)；

6、節(jié)能分析；

7、對項(xiàng)目進(jìn)度的確定；

8、進(jìn)行投資估算；

9、進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析；

10、項(xiàng)目招標(biāo)方案；

11、社會(huì)效益分析；

12、提出該項(xiàng)目工作結(jié)論。

項(xiàng)目概況及簡要結(jié)論

1.4.1 項(xiàng)目概況

1、建設(shè)地點(diǎn)

該項(xiàng)目擬建于博野縣博明中路北側(cè)。

2、建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積43066.92㎡（折合64.60畝），總建筑面積136000㎡，其中：地上總建筑面積121000㎡（共1450套住房），包含多層住宅建筑面積54000㎡及高層住宅建筑面積67000㎡；地下總建筑面積15000㎡，包含地下車庫面積14000㎡。容積率為2.8，綠地率35%，總建筑密度24%。

3、外部配套條件

該項(xiàng)目擬建于博野縣博明中路北側(cè)，該區(qū)域配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。

4、環(huán)境保護(hù)措施

該項(xiàng)目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生。其中，生活污水經(jīng)化糞池簡單處理后排入市政污水管網(wǎng)進(jìn)入污水處理廠，生活垃圾經(jīng)統(tǒng)一收集處理后運(yùn)往垃圾處理廠，廚房油煙經(jīng)過抽油煙機(jī)等簡單收集過慮處理后可達(dá)標(biāo)排放，不會(huì)對周圍環(huán)境造成污染。

5、總投資及資金來源

該項(xiàng)目計(jì)劃總投資為25881.65萬元，其中：土地費(fèi)用3876.02萬元，工程費(fèi)用17788.00萬元，前期費(fèi)用2119.43 萬元，管理費(fèi)用237.83萬元，銷售費(fèi)用627.91萬元，基本預(yù)備費(fèi)1232.46萬元。

資金籌措：全部由企業(yè)自籌，占總投資的100%。其中博野縣博興資產(chǎn)經(jīng)營有限公司出資占總投資51%，控股51%。河北光隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資占總投資49%，控股49%。

6、經(jīng)濟(jì)效益分析

項(xiàng)目建成銷售后，可實(shí)現(xiàn)：利潤總額3754.83萬元；利稅總額5513.77萬元；投資利潤率14.51%；投資利稅率21.30%；銷售利潤率8.97%；所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率20.43%，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV814.75萬元，所得稅后投資回收期4.13年，經(jīng)濟(jì)效益良好。